白癜风诚信医疗 http://baidianfeng.39.net/bdfby/yqyy/今天，小编主要从“城市环境”、“房地产市场”以及“发展预测”三个方面，深入透彻地具体分析年西昌房地产市场，希望得到您的赞赏。
一，城市环境
（西昌作为凉山州州府所在地，是川滇结合部中心城市、攀西地区中心城市，中远期发展潜力十足。）
西昌市位于四川西南部，定位于攀西中心城市，是凉山彝族自治州的首府,中国优秀旅游城市、中国十大最美古城、中国最美的五大养生栖息地、中国旅游最令人向往的地方、中国最值得去的十座小城市之一、国家级旅游度假区、综合实力百强县、全国新型城镇化质量百强县市、中国县级市全面小康指数前名、年度全国综合实力百强县市、中国西部百强县市、全国乡村治理体系建设试点单位，城市快速发展趋势明显；
●西昌幅员面积平方公里，辖7个街道、11个镇、5个乡、2个民族乡；
●西昌人口增速较为缓慢，户籍人口69.06万人，城镇化率61.94%；
●年，西昌市地区生产总值（GDP)实现.35亿元，同比增长7.5%。增速比全州高1.9个百分点，比全国高1.4个百分点，与全省持平。
●西昌市是中国攀西阳光度假旅游核心区，境内旅游资源绚丽多彩，已形成独具民风、民俗特色的风情生态旅游长廊，是全国最富活力的乡村旅游县市。
宏观经济指标
年
常驻人口69.06万GDP/增速亿元/7.5%财*收入/财*支出52亿元/66.97亿元城镇居民人均可支配收入元/8.79%工业产值/增速.5亿元/5.14%社会消费品零售总额/增速.8亿/10.3%固定资产投资.2亿元房地产开发投资亿元
(西昌发展以东、西两大板块为主，城东板块发展早、形象佳、成熟度高，西部新城处在快速发展期，目前城市主力热点板块。)
西昌城市发展主要沿航天大道呈东西带状分布，其中尚处于开发中的西部新城定位于城市副中心，是目前西昌城市发展的主要方向；
城市空间战略结构规划“两轴四片，双心两区”
“两轴”，指城市东西、南北两个城市发展轴。一轴（东西轴）为依托航天大道形成东西向的城市拓展轴。一轴（南北轴）为安宁河谷城镇发展带。
“四片”，主城片区、城西片区、安宁片区和经久片区四个城市片区。
“双心”，指一主一副两个城市中心，以老城片区月城广场、东河周边区域形成城市主中心，以城西片区高铁车站—小庙区域形成城市副中心
“两区”，指邛海泸山风景区、邛海盆地东部田园休闲旅游区。
(交通体系相对健全，第二机场选址会东，成昆高铁全线通车后，城市发展腾飞在即，目前米易至攀枝花段进入试运行阶段。)
西昌交通呈三维一体发展，其中成昆高铁正在建设，预计年完工，建成后成都至西昌仅需3个小时，城市未来可享交通升级红利；
交通耗时：
●航空：西昌飞成都双流机场约1小时
●火车：西昌至成都9-10小时，高铁建成后将缩减至3个小时
●高速：西昌至成都约6小时，至昆明4小时，至攀枝花2-3小时，在建高速至泸沽湖约2小时。
●航空--西昌青山机场距市区14公里，属国家一级机场，拥有西南地区最长的跑道，已开通西昌—成都、重庆、北京、深圳航班。
●高铁--成昆铁路复线是成都到昆明的铁路2号线，是在既有成昆铁路基础上新建或增建二线的铁路线，成都至西昌仅需3个小时，计划年前完工。
●高速--西昌-昆明高速公路已通车，车程4小时。西昌-成都（雅西高速）高速公路车行时间5小时,年西昌-泸沽湖-香格里拉G5高速公路动工，西昌至泸沽湖车程仅需2小时，预计5年竣工。西昌-昭通高速也正在建设。
（从城市经济及人口发展情况看，作为凉山州州府所在地，人口及经济吸附能力将长期处在高位，但目前呈平缓稳定增长趋势。）
通过近5年西昌市人口数据观察发现，西昌市口规模及城镇化率逐年缓慢上升，住房市场需求增速平缓。
（西昌作为传统旅游强市，随着消费观念转变，西昌对于成都等发达地区的旅游资源匹配度长期处于优势地位。）
西昌目前经济发展较四川处于中等水平，具有较高的发展空间和潜力。
⑴城市总括;
西昌位于四川西南区域，定位于攀西经济、*治中心，州域中心城市，具有良好的气候资源及旅游文化底蕴；
⑵人口及消费能力评估；
城市及个人GDP增长速度较快，居民消费能力稳步提升；在结构产业及旅游文化发展逐步成熟的条件下，未来西昌的消费环境会有较大的改善。
⑶城市发展规划；
未来西昌城市规划将扩大现有城市格局，特别是城西区域，具有较大的发展空间及可能，城市定位四川西南交通物资集散地和商贸重要城市。
⑷文化历史及旅游资源；
西昌历史文化沉积较为深厚，具有开发的基石；
以邛海为核心，具有打造西南旅游目的地的前提；
良好的气候资源能够吸附一定的养老客户群体；
西昌作为三线城市，其整体经济实力、文化历史及资源资源在川西南中实力及基础好，服务也增加值随着城市的发展步伐加快，但其城市商业形象及旅游发展成熟度较为滞后，随着区域交通及运输基础的建设完善，未来西昌的城市发展将有大幅提升。
二，房地产市场
(房地产调控*策延续早期*策，整体*策环境相对宽松，有利于房地产的市场化运行。)
（*府集中安置回迁，货币化安置比例减小，城市安置工作进入中后期，前期棚改户消耗，棚改红利逐渐消退；）
(*府仍保持高位放量策略，其中以西部新城占据主力；受金融环境及存量环境影响，第四季度无土地成交，房企拿地更加谨慎。）
?年西昌整体土地供应万㎡，年供应土地万㎡，其中商业、住宅用地万㎡，西昌*府仍保持着高位放地节奏；
?从西昌土地成交情况来看，19年土地成交79万㎡，20年土地成交75万㎡，较19年小幅上涨；但主要集中在前三季度，第四季度无土地成交；
?西昌19年成交土地楼面均价元/㎡，年成交楼面均价元/㎡，主要受蓝润、领地无宗优质小地块抬升价格；
?成交土地中22万方来自城东板块，西部新城成交量占比70%，仍是*府地放地高热板块。
(存量土地多集中在西部新城，年将是存量土地集中入市的关键节点，九洲、鼎能项目优先入市。）
?1月出让三宗规模优质地块，楼面价-0元/㎡，均流拍，受市场影响，对于西部新城市场走势相对悲观，开发商拿地更加理性与谨慎。
?从各成交地块进展来看，众多项目将在年集中入市，未来将对区域市场造成进一步冲击与分流，恒大滨河左岸目前受集团资金影响，项目停滞，预计21年初入市，目前产品设计已基本完成；鼎能天朗项目产品售楼部21年年初开盘，鼎能86亩地块目前规划设计阶段；九洲观海云岭目前正进行报规，预计2-3月份开盘，其余项目暂未对外发声；城投·启宸项目目前展厅已开放，预计21年初首批次开盘。
(年整体成交约92万方，全年均价元/㎡，整体量价市场较19年小幅下滑。)
?从近五年市场走势看，西昌房地产市场明显进入下行阶段，量价同步走低，20年成交量同比19年下滑10%，成交均价同比19年下滑11%；
?从近一年月度变化趋势看，上半年受疫情影响，虽然来访维持在低位水平，但整体量价相对稳定，销量在41万方左右（疫情近2月低迷），价格维持在00元/㎡左右，下半年价格持续走低，进入到明显以价换量竞争中，去化量较上半年有所提升，去化50万方左右。
(整体市场项目众多，存量高企，预计存量万方，其中近六成集中在西部新城。)
西昌整体项目44个，预估存量约48万套（存量万㎡、套数按㎡/套预估），其中西部新城16个项目（在售），待售项目9个，存量约套，约占西昌市场56%，西部新城仍然是西昌竞争最为激烈板块，且随着城东板块价格下探，年西部新城将面临内忧外患的全城竞争局面。
(城东板块属于西昌价格第一梯队，年价格水平小幅下滑，供需结构相对合理。)
城东板块上半年整体价格较高，维持在10-元/㎡区间，下半年整体量价下滑，12月区域成交仅套，价格普遍下滑至-元/㎡区间；全年区域成交套（万科近套公寓，）目前区域已知存量套，预计去化周期2.7年。
(南山板块项目少，市场份额占有率很低，存量较高，后市板块内部去化压力将持续高位。）
南山-海河板块整体项目少，市场份额低，目前仅南山府在售，但去化缓慢，价格高层维持在元/㎡左右，整体区域成交套，其中领秀南山（烂尾）占据50%，目前区域已知存量套，预计去化周期5.8年。
（西部新城项目多，整体成交市场份额占比高，但去化缓慢，12月区域成交套，区域已知存量套，预计去化周期2年。)
（西部新城刚需置业仍是主力，占比近80%，洋房等改善型去化量相对处在低位。）
?年西部新城整体去化套，其中以高层产品去化为主，其中高层成交套，占比80%；
?年整体洋房去化套，上半年领地项目高佣金刺激洋房去化较好，7-10月文澜府调整营销策略后洋房去化较好。
?从洋房去化阶段看，8-10月为洋房去化量较高阶段，其余月份去化相对较低，西部新城洋房月均去化72套，临近年末去化极为缓慢；
(目前*府仍保持高位土地放量节奏，未来存量高企，区域竞争将长期保持白热化阶段。)
?从区域市场存量来看，目前区域在售项目16个，待售存量套，短期内即将入市项目4个，开发体量套，待开发土地存量套，区域整体存量套，按20年全年去化速度，去化周期约4.8年。
三，发展预测
市场特征：
?城市：攀西地区中心城市，全域旅游环境下交通、城市潜力十足。
?土地：土地持续放量，土地存量不断攀升，地价信心回落，房企拿地更加理性与谨慎。
?市场：整体市场供大于求，量价同步走低，存量逐步堆积，短期竞争红海。
?区域：西部新城与城东板块价差缩小，板块竞争层级上升，区域内部高层走量，品质型物业市场份额占有率低。
西昌城市聚能力强，城市地位持续走高
整体呈现“供过于求”，市场量价小幅下滑，竞争加剧
价格敏感型市场，低总价跑量，品质盘进程偏慢
短期高强竞争，中远期西昌市场仍具备明显价值空间
---THEEND---
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